Contratti di locazione ad uso abitativo

Premessa

Nell’ordinamento giuridico italiano esistono diverse tipologie di contratti di locazione che il Contribuente può stipulare in base alle proprie esigenze.

Terminologia applicata

Il termine affitto e locazione nel gergo comune sono utilizzati come sinonimi. Tuttavia, la normativa italiana prevede un’applicazione distinta dei due termini a seconda dell’oggetto del contratto. Si parla di affitto quando l’oggetto del contratto è un bene, mobile o immobile, a carattere produttivo come ad esempio un terreno agricolo. Si parla, invece, di locazione, quando l’oggetto del contratto è un bene non produttivo, come ad esempio un abitazione o un ufficio.

La disciplina

La disciplina dei contratti di locazione è regolata dal Codice Civile (dall’art. 1571 all’art. 1614), integrata dalla Legge n. 431/1998 (locazione di immobili ad uso abitativo) e Legge n. 392/1978 (locazione di immobili urbani).

Più precisamente, l’art. 1571 del Codice Civile stabilisce che «la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore o concedente) si obbliga a far utilizzare ad un soggetto un bene mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo».

Locazione di immobili ad uso abitativo: contratto a canone libero

Nel contratto di locazione a canone libero, il locatore ed il conduttore si accordano sull’ammontare del canone e sulle condizioni della locazione. Ai sensi dell’art. 2, comma 1 della Legge n. 431/1998, il principale vincolo alla stipula dei contratti di locazione a canone libero è l’obbligo di durata di almeno 4 anni.

Infatti, l’art. 1 della Legge n. 431/1998 recita che «le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni».

Ciò significa che il contratto di locazione a canone libero ha una durata minima di 4 anni e, salvo quanto previsto dalla normativa vigente in materia di risoluzione anticipata del conduttore o locatore, è rinnovato tacitamente per altri 4 anni. La durata (4+4) è prevista per ogni altra successiva scadenza e non solo alla prima.

Locazione di immobili ad uso abitativo: contratto a canone concordato

Nel contratto di locazione a canone concordato, così come previsto dall’art. il canone è stabilito da accordi presi tra le organizzazioni degli inquilini, quelle dei proprietari e la città nella quale è ubicato l’immobile. La durata della locazione è di 3 anni, rinnovabile tacitamente di altri 2 anni, salvo recesso nei modi e nei tempi stabiliti dalla normativa attualmente in vigore.

Locazione di immobili ad uso abitativo: contratto transitorio

I canoni transitori rispondono particolari necessità dell’inquilino o del proprietario e sono stipulati per brevi periodi di tempo. Con questa tipologia di contratto, si concede per un limitato periodo di tempo, da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi, e per un esigenza momentanea ben definita. Se le parti stabiliscono una durata inferiore a quella minima la clausola è considerata nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata prevista dalla legge.

Nei contratti transitori non è previsto per norma il recesso anticipato perché, concluso il periodo transitorio il contratto si estingue automaticamente. Tuttavia, se una parte intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria.

Locazione di immobili ad uso abitativo: contratto a studenti universitari

Questo tipo di contratto può essere sottoscritto sia da un singolo studente che da gruppi di studenti oppure dai rispettivi genitori. Il locatario deve avere la residenza in un comune diverso da quello in cui ha sede l’Università. Nel contratto deve essere inserito anche il riferimento all’iscrizione a un corso di laurea. La durata varia da 6 a 36 mesi e può avere ad oggetto l’intero alloggio oppure una parte dell’immobile.

Divieto del conduttore

Nel caso in cui l’immobile venga concesso in locazione, l’art. 2, comma 1 della Legge 392/1978 precisa che la disciplina della sublocazione è ammessa solo a determinate condizioni:

• non deve riguardare l’intero immobile;
• serve il consenso del proprietario dell’immobile;
• bisogna comunicare al locatore, tramite lettera raccomandata la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

Nell’art. 3 della suddetta Legge non vi è l’obbligo di inserire nel contratto la possibilità della sublocazione. Pertanto, se nel contratto non è previsto nulla, il conduttore può comunque concedere in sublocazione l’immobile nel rispetto della normativa vigente. Tuttavia, spesso nei contratti di locazione vi è l’indicazione espressa del divieto di concedere in sublocazione l’immobile.

Recesso del locatore

Il locatore difficilmente può recedere dal contratto anticipatamente, se non per giustificati motivi. Infatti il locatore, ai sensi dell’art. 3 della Legge n. 431/1998 «alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: 

1. quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
2. quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
3. quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
4. quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
5. quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
6. quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
7. quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Ciò significa che alla prima scadenza il locatore può recedere solo in presenza di apposite condizioni e, comunque, deve darne comunicazione al conduttore almeno 6 mesi prima della prima scadenza. Se le motivazioni non sono idonee, il locatore non può recedere ed il contratto è rinnovato tacitamente per altri 4 anni. A questo punto, il locatore alla seconda scadenza può recedere, dandone comunicazioni almeno 6 mesi prima, altrimenti, il contratto si intende rinnovato per altri 4 anni alle medesime condizioni di quello originario.

Recesso del conduttore

Il conduttore, ai sensi dell’art. 3, comma 6 della Legge n. 431/1998 «qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi».

Ciò significa che la normativa disciplina soltanto il recesso per gravi motivi che deve essere comunicato 6 mesi prima, salvo che il contratto non preveda un termine diverso. Peraltro, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18167/2012 ha precisato che il ritardo del recesso mantiene la sua validità ma ha rilevanza sotto un altro profilo. In altre parole, nonostante la validità, il ritardo del recesso presuppone che il conduttore ha l’obbligo di versare al locatore l’importo dei canoni mensili pari, al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile.

Ovviamente, quando si parla di gravi motivi bisogna far riferimento alla giurisprudenza poiché la normativa non dice nulla. È la Corte di Cassazione, infatti, la quale ha afferma che «i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione».

Ciò significa che, se il conduttore non riesce a documentare il grave motivo, il proprietario potrà chiedere il rimborso per il danno subito, a meno che si dimostri che ha riaffittato immediatamente l’immobile traendone un vantaggio.

Dal momento in cui la normativa non prevede null’altro per il recesso del conduttore, le parti possono regolare diversamente da quanto previsto dalla legge il diritto di recesso del conduttore. In questi casi si sarà in presenza di un recesso convenzionale:

• la possibilità per il conduttore di recedere anche in assenza di gravi motivi;
• un termine di preavviso inferiore a 6 mesi.

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