Il subentro nei contratti di locazione

Premessa

Il subentro o cessione di un contratto di locazione di immobili, determina la sostituzione del conduttore o locatore con un nuovo soggetto. Questa modifica ha effetti fiscali e civilistici e, pertanto, vige l’obbligo di comunicare, entro 30 giorni dal subentro, la variazione in Agenzia delle Entrate con predisposizione del modello RLI.

Cessione e subentro di un contratto di locazione

La cessione di un contratto di locazione, che prevede la sostituzione del conduttore o locatore con un nuovo soggetto, può prevedere la presenza o meno di un corrispettivo. Ai fini fiscali, se nell’accordo è previsto un corrispettivo, l’imposta di registro è pari al 2% del corrispettivo pattuito, con un minimo di 67 euro; se, invece, nell’accordo non è previsto alcun corrispettivo, allora, si applica l’imposta di registro in misura fissa di 67 euro.

Nell’ipotesi in cui, conseguentemente ad eventi estranei alla volontà delle parti, si modifica una delle parti del contratto, la cessione avviene ex lege ed in questo caso si parla di subentro. Soltanto in questi casi deve essere fatta obbligatoriamente comunicazione in Agenzia delle Entrate senza, però, il pagamento dell’imposta di registro.

Compilazione del modello RLI

La comunicazione di cessione/subentro deve avvenire obbligatoriamente previa presentazione del modello RLI presso l’Agenzia delle Entrate nella quale venne registrato il contratto originario, indicando i riferimenti dello stesso.

Innanzitutto, è obbligatorio compilare la sezione dei dati generali dove inserire la tipologia di contratto di locazione.

Poi, nella sezione adempimenti successivi, occorre indicare il codice per comunicare lo specifico adempimento che si intende effettuare, che, nel caso di subentro, è il “6” (indicare il codice “3”, per la cessione del contratto). Nella casella “tipologia di subentro”, il contribuente deve comunicare il motivo che ha determinato la sostituzione del locatore o del conduttore, pertanto espone:

• il codice 1, in caso di decesso di una o più parti del contratto;
• il codice 2, nell’ipotesi di trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione;
• il codice 3, se è effettuata la trasformazione della società o dell’ente parte del contratto;
• il codice 4, in caso di fusione della società o dell’ente parte del contratto con altro soggetto;
• il codice 5, nell’ipotesi di scissione della società o dell’ente parte del contratto in altro soggetto;
• il codice 6, in tutti gli altri casi.

In ultimo, l’indicazione dei dati anagrafici del soggetto che non è più parte del contratto (cedente) e del subentrato (cessionario/subentrante), deve essere rilevata nel quadro B.