La cedolare secca: un’opportunità per il contribuente

Premessa

Con l’applicazione della cedolare secca il contribuente può avere una tassazione agevolata, alternativa a quella ordinaria.

L’introduzione della cedolare secca ha l’obiettivo, quindi, di permettere al contribuente di concedere in locazione un immobile e pagare, in misura ridotta, l’imposta sul canone di locazione.

Chi può scegliere l’applicazione della cedolare secca

Il regime della cedolare secca è applicabile soltanto dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (es. usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Pertanto, la cedolare secca è applicabile soltanto tra privati e non è ammessa l’applicazione del regime agevolativo se una persona fisica concede in locazione ad un lavoratore autonomo l’immobile, se è usato per l’esercizio della propria attività. Quindi, la cedolare secca può essere applicata soltanto se l’immobile è utilizzato per finalità abitative.

Immobili

L’opzione della cedolare secca può essere applicata per tutte le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa la categoria A/10, e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. Si può decidere di concedere in locazione con atto separato una pertinenza, a condizione che il rapporto di locazione sia tra le medesime parti che hanno concluso il contratto di locazione relativamente all’immobile e si faccia riferimento a questo.

Nel caso di contitolari dell’immobile il regime della cedolare secca può essere applicato da tutti i contitolari. E’ quindi necessario che ognuno in sede di registrazione del contratto in Agenzia delle Entrate, ne richieda l’agevolazione. Se uno o più contitolari non dovessero esercitare l’opzione agevolativa, questi sono tenuti al pagamento dell’imposta di registro in un’unica soluzione o ratealmente sulla parte del canone a loro imputabile.

Inquilini

Come indicato in precedenza, per usufruire dell’agevolazione è necessario che il proprietario conceda in locazione l’immobile a privati. Quindi, è esclusa l’applicazione della cedolare secca se l’immobile è concesso in locazione a contribuenti che esercitano un’attività d’impresa, arte o professione.

Durata

L’opzione ha effetto per tutta la durata del contratto o, nei casi in cui l’opzione è esercitata in un’annualità successiva alla prima, per la residua durata del contratto.

Il proprietario dell’immobile ha la possibilità di revocare in qualsiasi momento la scelta della cedolare secca. In questo caso, la revoca può essere scelta in qualsiasi annualità successiva a quella in cui è stata esercitata. La comunicazione deve essere presentata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità e comporta il versamento dell’imposta di registro, se dovuta.

Se il contribuente ha deciso di prorogare il contratto di locazione, per poter applicare la cedolare secca è necessario comunicarlo contestualmente alla proroga. Infine, in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, non è dovuta l’imposta di registro se era in vigore l’opzione della cedolare secca. Se sono presenti più comproprietari, l’imposta di registro deve essere versata dai contribuenti che non hanno optato per la cedolare secca.

Versamento dell’imposta ed i relativi effetti

Il Contribuente che decide di esercitare l’opzione per la cedolare secca, in luogo dell’I.R.P.E.F. e delle relative addizionali è tenuto ad applicare l’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Tuttavia è prevista un’aliquota ridotta per i contratti a canone concordato stipulati nei Comuni:

• con carenze di disponibilità abitative, quali Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
• ad alta tensione abitativa.

L’aliquota è pari al 15% del canone annuo stabilito dalle parti, ridotta per il quadriennio 2014 – 2017 al 10% del canone annuo. Con la Legge di Bilancio 2018 l’agevolazione dell’aliquota al 10% è stata prorogata di altri due anni e, pertanto fino al 2019.

Il reddito assoggettato alla cedolare secca, pertanto:

• è escluso dal reddito complessivo. Questo significa che non si cumula con gli altri redditi per i quali si applica l’I.R.P.E.F. e le relative addizionali. Tuttavia, nel caso in cui il contribuente avesse esclusivamente un reddito assoggettato al regime della cedolare secca, non rilevano gli oneri deducibili e le detrazioni (es. spese mediche, ristrutturazioni, ecc.);
• deve comunque essere compreso nel reddito complessivo ai fini del riconoscimento o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (es. I.S.E.E., reddito di familiari a carico, ecc.).

Registrazione del contratto di locazione

Il contratto di locazione, così come previsto dalla normativa, deve essere registrato con il modello RLI entro 30 giorni dalla stipula, ovvero, se antecedente, dalla data di decorrenza del contratto nelle seguenti modalità:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate;
• richiedendo la registrazione in ufficio;
• attraverso un intermediario abilitato.

Novità ed aggiornamenti sui nuovi contratti di locazione

Il Decreto Legge n. 145/2013 ha previsto l’obbligo di fornire all’acquirente o locatario dell’immobile il nuovo attestato di prestazione energetica (A.P.E.). L’art. 1, comma 7 del citato Decreto Legge specifica che l’Ape va rilasciato per edifici o per unità immobiliari costruiti, venduti o locati ad un nuovo locatario.

Nell’ambito della suddetta normativa rientrano anche i contratti di locazione ma a certe condizioni. Infatti, per i nuovi contratti di locazione, ossia quelli stipulati dopo l’entrata in vigore della normativa, il proprietario deve necessariamente allegare l’A.P.E. se concede in locazione interi edifici; altrimenti, per i contratti di locazioni di singole unità immobiliari è obbligatorio inserire una clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (A.P.E.). Solo in quest’ultimo caso, infatti, in sede di registrazione in Agenzia delle Entrate non è necessario allegare l’A.P.E.

Sono esonerati i proprietari che hanno prorogato un contratto di locazione già esistente alla data di entrata in vigore del Decreto Legge n. 145/2013. Infatti, l’art. 1, comma 7 precisa che «all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, i commi 3 e 3-bis sono sostituiti dal seguente: 3. nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unita’ immobiliari soggetti a registrazione e’ inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; (…)».

Dall’analisi della suddetta normativa, quindi, per i contratti di locazione stipulati in data antecedente l’entrata in vigore del Decreto Legge n. 145/2013 vale la precedente formulazione dell’art. 6, comma 2-ter del Decreto Legislativo 192/2005 il quale specificava che «nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater».

Ciò significa che per i contratti di locazione era sufficiente inserire una clausola in cui il conduttore prendeva visione dell’A.C.E. (attestato di certificazione energetica), soltanto se l’immobile ne era dotato. Pertanto, salvo ulteriori chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, la locuzione “nuovi contratti” sembrerebbe non lasciare spazio a dubbi interpretativi: l’inserimento della clausola relativa all’A.P.E. è obbligatoria soltanto per i contratti di locazione stipulati per la prima volta (e non anche quando si prorogare il contratto di locazione esistente in data antecedente a quella del Decreto Legge n. 145/2013).

Sanzioni amministrative

Per i nuovi contratti di locazione, nell’ipotesi di omessa dichiarazione o nel caso in cui non si allega il documento, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da € 3.000,00 ad € 18.000,00. La sanzione è da € 1.000,00 ad € 4.000,00 per i contratti di locazione di singole unita’ immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa e’ ridotta alla metà.

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