L’acconto IMU 2018

Consulenza Fiscale Roma

Premessa

Anche quest’anno, entro il 16 Giugno è obbligatorio procedere al pagamento dell’acconto IMU e TASI. 

L’IMU è entrata in vigore dal 1° Gennaio 2012 e sostituisce l’ICI, l’IRPEF e le relative addizionali sugli immobili non locati. Invece, gli immobili concessi in locazione sono assoggettati sia ad IMU che ad IRPEF (quest’ultimo solo per il canone di locazione).

Gli immobili esenti IMU restano, invece, assoggettati ad IRPEF.

Bisogna fare molta attenzione, tuttavia, per i Contribuenti che detengono sia degli immobili a disposizione che destinati ad abitazione principale all’interno di uno stesso Comune, perché in tal caso la sostituzione IMU-IRPEF opera parzialmente, poiché gli immobili considerati a disposizione, oltre all’IMU, concorrono alla formazione della base imponibile IRPEF, così come disposto dall’art. 8, comma 9 del Decreto Legislativo n. 23/2011.

Requisiti soggettivi ed oggettivi

Il presupposto impositivo (requisito soggettivo) dell’IMU è il possesso di immobili in Italia diversi dall’abitazione principale “non di lusso”.

Per abitazione principale si intende un immobile iscritto o iscrivibile al catasto edilizio urbano nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Ciò significa che sono escluse dal pagamento dell’IMU tutte le abitazioni principali ad eccetto quelle considerate di lusso (A/1, A/8 e A/9).

Preme rammentare che se il nucleo familiare ha dimora abituale e residenza anagrafica in immobili diversi:

  • dello stesso Comune, l’esenzione per abitazione principale si applica soltanto ad un immobile;
  • in Comuni diversi, l’esenzione IMU è applicabile a ciascun immobile in cui risulta residenza anagrafica e la dimora abituale del proprietario e dei familiari.

Anche le pertinenze dell’abitazione principale sono esenti dall’ambito di applicazione dell’IMU. Peraltro, la normativa prevede che si abbia l’esenzione nella misura massima di un’unità pertinenzale per ciascuna delle categorie catastali ammesse, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Quindi, al massimo saranno tre pertinenze esenti, ciascuna appartenente ad una delle categorie catastali diverse.

Nel caso in cui il Contribuente ha due pertinenze della stessa categoria, invece, una sarà esente perché segue l’esenzione dell’abitazione principale, mentre la seconda sarà tassata ai fini IMU; tuttavia, il Contribuente può scegliere quale delle due pertinenze tassare e quale rendere esente dall’IMU.

soggetti passivi dell’IMU sono i proprietari di immobili, nonché i titolari di diritti reali di godimento (es. usufrutto, enfiteusi, uso, abitazione). Nell’ipotesi in cui vi siano più proprietari di uno stesso immobile, l’IMU è ripartita in base alle quote di possesso. 

In caso di separazione o divorzio, l’IMU è dovuta dal coniuge che ha avuto in assegnazione l’immobile, anche se questi non è proprietario.

Per gli immobili concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo IMU è il locatario. 

Infine, per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito, il pagamento dell’IMU rimane in capo al proprietario. 

Imu, comodato d’uso gratuito e contratti di locazione a canone concordato

La Legge di Stabilità 2016, all’art. 1, comma 10, ha rivisto la disciplina del comodato d’uso gratuito ai fini IMU.

Più precisamente, si ha più l’esenzione dall’IMU, bensì la base imponibile IMU, dal 1° Gennaio 2016, è ridotta del 50% e riguarda soltanto i contratti di comodato d’uso gratuito:

  • regolarmente registrati presso l’Agenzia delle Entrate;
  • in cui il comodatario sia un parente entro il primo grado del comodante (figlio o genitore);
  • in cui il comodante, in Italia possegga soltanto un immobile situato nello stesso Comune dell’immobile soggetto a comodato e vi risieda.

In questi casi, è necessario presentare un’apposita dichiarazione IMU per usufruire di tale esenzione.

In ultimo, la Legge Finanziaria 2019 ha esteso la riduzione anche al coniuge del comodatario soltanto in caso di decesso di quest’ultimo e con figli minori di tre anni.

Invece, per i contratti a canone concordato è prevista una riduzione dell’IMU del 25%. Il restante 75% deve essere versato nelle rispettive scadenze.

Esenzioni

L’articolo 9, comma 8 del Decreto Legislativo n. 23/2011 ha previsto delle apposite esenzioni al pagamento dell’IMU:

  • immobili destinati ad uso istituzionale dello Stato, Regioni ed Enti locali, delle Asl, delle comunità montane e delle istituzioni sanitarie pubbliche;
  • i fabbricati delle categorie E;
  • i fabbricati con uso esclusivamente culturale esente da IRPEF, IRES ed ILOR;
  • gli immobili di proprietà della Santa Sede esclusi per espressa previsione dei Trattati Lateranensi, nonché quelli destinati all’esercizio del culto;
  • i fabbricati di proprietà degli Stati esteri;
  • gli immobili destinati da Enti Non Commerciali e destinati ad attività assistenziali, didattiche, ricreative, sportive e culturali;
  • i terreni agricoli ricadenti nelle aree montane e di collina (sulla base dei criteri individuati dalla Circolare Ministeriale n. 9 del 14/06/1993);
  • i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti (o imprenditori agricoli professionali) iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dall’ubicazione;
  • i terreni ubicati nelle isole minori di cui all’allegato A della Legge n. 448/2001;
  • i terreni ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile ed inusucapibile;
  • unità immobiliari appartenenti alle società cooperative edilizie, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
  • fabbricati destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (c.d. “immobili merce”) fintanto che permane tale destinazione e gli stessi non sono locati.
    A tal fine l’art. 2, comma 5-bis, DL n. 102/2013 richiede, a pena di decadenza dall’esenzione, la presentazione della dichiarazione IMU entro il 30.6 dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta. Se non sono intervenute variazioni, la dichiarazione già presentata ha effetto anche per gli anni successivi.

Immobili collabenti e multiproprietà

Una particolare attenzione merita l’argomento delle unità collabenti. Sono definiti collabenti (c.d. ruderi) tutti quei fabbricati che presentano danni strutturali tali da rendere permanentemente inagibile ed inabitabile l’unità immobiliare. Queste unità immobiliari sono iscritti al catasto con categoria F2 – unità collabenti ed in quanto tali, non essendo definiti fabbricati, sono esclusi dall’ambito di applicazione dell’IMU. 

Seppure l’IMU non è applicabile alle unità collabenti, è importante citare una sentenza della Corte di Cassazione n. 8620 del 28.03.2019, nella quale i Giudici hanno avallato l’ipotesi di non applicare l’IMU alle unità collabenti, a seguito dell’azzeramento della base imponibile, essendo il fabbricato privo di rendita, ma tale status non modifica l’area in cui è situata l’unità immobiliare che continua ad essere considerata area edificata e non edificabile (solo quest’ultima è assoggettata ad IMU in base al valore venale).

 Anche i possessori di multiproprietà sono obbligati al pagamento dell’IMU. In tale ipotesi spetta all’Amministrazione della multiproprietà, così come indicato dall’art. 1, comma 13 della Finanziaria 2016, provvedere al pagamento dell’IMU prelevando l’importo necessario dalle disponibilità finanziarie comuni e, riaddebitando l’importo nel rendiconto annuale al singolo titolare, sulla base delle quote possedute.

Base imponibile

La base imponibile è suddivisa come segue:

  • per gli immobili iscritti al catasto, dalle rendite catastali vigenti al 1° Gennaio dell’anno, rivalutate del 5%,. L’importo così ottenuto si moltiplica per:
    • 160, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo A (ad eccetto del gruppo A/10), nonché C/2, C/6 e C/7;
    • 140, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo B, C/4 e C/5;
    • 80, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo D/5;
    • 60, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo D (escluso il gruppo catastale D/10);
    • 80, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo A/10;
    • 55, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo catastale C/1;
  • per gli immobili destinati ad essere utilizzati dalle imprese e classificabili nel gruppo D e senza rendita catastale, si applica il costo di acquisto, aggiornato da appositi coefficienti di attualizzazione;
  • per gli altri immobili non iscritti al catasto, infine, la base imponibile si ottiene con il metodo della “rendita proposta”.

Aliquote e detrazioni

L’aliquota di base è pari allo 0,76%. I Comuni, tuttavia, possono aumentarla o diminuirla sino a 0,3 punti percentuali. Infine, l’aliquota è ridotta allo:

  • 0,4% per l’abitazione principale e le relative pertinenze di lusso. I Comuni possono aumentare o diminuire l’aliquota di 0,2 punti percentuali;
  • 0,20% per fabbricati rurali ad uso strumentale. I Comuni possono diminuire l’aliquota di 0,1 punto percentuale;
  • 0,40% per immobili concessi in locazione, per fabbricati posseduti da soggetti passivi Ires ed, infine, non produttivi di reddito fondiario;

Le detrazioni per le abitazioni principali di lusso sono di € 200,00 rapportati al periodo d’anno in cui si protrae tale destinazione. I singoli Comuni possono decidere di aumentare le detrazioni fino a concorrenza dell’IMU dovuta.

Versamenti e dichiarazione IMU

La dichiarazione IMU deve essere presentata sempre entro il 30 Giugno del periodo d’imposta successivo a quello cui si riferisce il presupposto impositivo e vale anche per gli anni successivi.

I versamenti sono in acconto ed in saldo. L’acconto, versato entro il 16 Giugno, è pari al 50% dell’IMU versata nel periodo d’imposta precedente applicando le aliquote dell’anno precedente.

Il saldo, invece, è versato entro il 16 Dicembre ed è pari al 50% dell’imposta complessivamente dovuta nel periodo d’imposta di competenza. Se le delibere comunali sono pubblicate sul sito del MEF entro il 28 Ottobre del periodo d’imposta di competenza, l’imposta complessiva su cui considerare il saldo si calcola sulla base delle aliquote stabilite sul regolamento comunale. Altrimenti, si applicano le aliquote e detrazioni del periodo d’imposta precedente.

E’ prevista la facoltà per il Contribuente di versare acconto e saldo in un’unica soluzione entro il 16 Giugno. Tuttavia, dato che il Comune può decidere di ridurre le aliquote per il calcolo del saldo, il Contribuente rischia di pagare in un’unica soluzione una IMU molto più alta di quella che avrebbe versato a saldo, applicando le aliquote individuate dal Comune.

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