Le imposte dirette nella cessione dei fabbricati

Premessa

Dopo aver trattato ampiamente la fiscalità delle imposte indirette, si vuole individuare il corretto trattamento della cessione di fabbricati relativamente alle imposte sui redditi, distinguendo le seguenti fattispecie:

  • redditi d’impresa, per gli imprenditori;
  • redditi diversi;
  • redditi di lavoro autonomo.

In merito ai redditi d’impresa, la cessione di fabbricati può originare una plusvalenza.

Diversamente, per i redditi di lavoro autonomo, la vendita può originare un componente positivo che rappresenta un compenso.

In ultimo, la cessione a titolo oneroso di fabbricati genera una plusvalenza esclusivamente quando:

  • la vendita avvenga entro 5 anni dalla costruzione o dall’acquisto;
  • il corrispettivo superi il costo storico di acquisto o di costruzione.

Individuazione del quinquennio

Affinché la plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso diventi imponibile come reddito diverso, è necessario che la vendita avvenga entro 5 anni dalla data di acquisto o dalla costruzione.

Nel caso di acquisto da terzi, il quinquennio decorre dalla data dell’atto di acquisto, ovvero, se diversa e successiva, da quella in cui si è prodotto l’effetto traslativo del diritto reale.

Determinazione plusvalenza imponibile

In caso di cessione di fabbricati al di fuori del regime d’impresa, la plusvalenza è pari alla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta ed il prezzo di acquisto o il costo di costruzione. Se il corrispettivo di vendita è pagato in tutto o in parte, rileva il valore normale della cessione.

In caso di vendita entro 5 anni dalla costruzione, i costi da rilevale, sono a titolo di esempio:

  • le spese effettuate per liberare l’immobile da servitù, oneri ed altri vincoli;
  • il costo di demolizione delle costruzioni esistenti sull’area utilizzata;
  • eventuali indennizzi o buone uscite corrisposte agli inquilini;

La plusvalenza diviene imponibile l’anno in cui viene percepito il corrispettivo.

Imposta sostitutiva 26%

Per questa tipologia di plusvalenze, la normativa ha introdotto la possibilità, solamente su richiesta al notaio che si occupa dell’atto), si applicare l’imposta sostitutiva dell’IRPEF che, con l’applicazione della Legge di Bilancio 2020 passa dal 20% al 26% a partire dalle cessioni effettuate dal 01 Gennaio 2020.

Tale imposta deve essere versata, a cura del notaio, tramite F24.

Unità adibite ad abitazione principale

Sono escluse dalla tassazione delle plusvalenze le unità immobiliari adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo d’imposta intercorso tra acquisto e cessione, indipendentemente dal limite del quinquennio.

Cessione di fabbricati non imponibili

Si rileva che alcuni fabbricati non risultano imponibili ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del Tuir per un soggetto imprenditore nonostante non siano trascorsi 5 anni dall’acquisto. In particolare, non risultano imponibili:le plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati o terreni non edificabili acquisiti per successione;

  • la vendita, prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, della piena proprietà di un immobile che sia stato adibito ad abitazione principale di un familiare usufruttuario poi deceduto;
  • la cessione di una porzione dell’abitazione principale, se la stessa è stata destinata ad abitazione principale dal contribuente o dai suoi familiari per la maggior parte del tempo intercorrente tra la data d’acquisto dell’immobile, successivamente frazionato e la data di vendita di entrambi gli appartamenti risultanti dal frazionamento, ovvero le date delle singole cessioni, se effettuate separatamente;
  • le plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati acquisiti per usucapione.
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