Le imposte indirette nella cessione di fabbricati

Premessa

La cessione di fabbricati è una fattispecie rilevante nell’ambito delle imposte indirette, in relazione all’Iva, imposta di registro ed ipo-catastali. L’importanza di individuare la fattispecie corretta risiede, soprattutto, nell’alternatività Iva-registro.

Iva

Il regime Iva nella cessione dei fabbricati è regolato dall’art. 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter del DPR 633/1972, in virtù del quale la cessione può essere soggetta ad Iva, oppure esente.

Il criterio per individuare l’assoggettamento ad Iva è fondato sulla categoria catastale, a prescindere dal suo utilizzo. Dunque, come indicato dalla Circolare n. 22/E del 2013, sono considerati fabbricati abitativi gli immobili classificati nella categoria A (eccetto A/10), mentre si considerano strumentali gli immobili classificati nella categoria B, C, D, E ed A/10.

Fabbricati abitativi

La cessione di fabbricati abitativi risulta:

• imponibile ad Iva per obbligo, se effettuata dalle imprese di costruzione o ristrutturazione entro 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori;
• imponibile ad Iva per opzione, ossia espressa in atto dal cedente, se effettuate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione oltre i 5 anni dopo la fine dei lavori;
• esente da Iva, se effettuata da soggetti diversi dalle imprese di costruzione o ristrutturazione.

Fabbricati strumentali

La cessione di fabbricati strumentali è:

• imponibile Iva per obbligo, se effettuata da imprese costruttrici o di ristrutturazione, entro 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori;
• imponibile Iva per opzione, se espressa in atto dal cedente, se effettuata da imprese costruttrici o di ristrutturazione, oltre 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori o da soggetti diversi;
• esente Iva, se nulla è indicato in atto dal cedente, se effettuata da imprese costruttrici o di ristrutturazione, oltre 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori o da soggetti diversi.

Aliquota Iva per la cessione di fabbricati

L’aliquota Iva applicata alla cessione di fabbricati è diversa a seconda dell’intervento:

Imposta di registro ed altre imposte indirette

Come richiesto ai sensi dell’art. 1350 del Codice Civile, l’atto di cessione deve essere redatto esclusivamente in forma scritta e pubblica.

Inoltre, è obbligatoria anche la trascrizione dell’atto ai sensi dell’art. 2643 del Codice Civile ed è soggetto a registrazione in termine fisso di 30 giorni se l’atto è redatto in Italia e di 60 giorni se formato all’estero.

Per individuare l’imposta di registro applicabile, è necessario tener conto del principio di alternatività Iva-registro ai sensi dell’art. 40 DPR 131/1986. Infatti, per le cessioni di fabbricati operano le deroghe:

• le cessioni di fabbricati, sia strumentali che abitativi, operate da soggetti non Iva (ossia da privati), scontano l’imposta di registro proporzionale, con le aliquote del 2%, in presenza delle condizioni previste di “prima casa”, oppure del 9% in assenza di tali condizioni, con misura minima di 1.000 euro. In questa ipotesi le imposte ipo-catastali sono pari a 50 euro ciascuna, mentre si ha l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali e dalle tasse ipotecarie;
• le cessioni di fabbricati abitativi imponibili Iva, invece, sono soggette ad imposta di registro in misura fissa di 200 euro, oltre alle imposte ipo-catastali di 200 euro ognuna, all’imposta di bollo di 230 euro e ai tributi speciali e tasse ipotecarie, nella misura di 35 euro e 55 euro;
• le cessioni di fabbricati abitativi esenti da Iva, scontano l’imposta di registro proporzionale, con le aliquote del 2%, in presenza delle condizioni previste di “prima casa”, oppure del 9% in assenza di tali condizioni, con misura minima di 1.000 euro. In questa ipotesi le imposte ipo-catastali sono pari a 50 euro ciascuna, mentre si ha l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali e dalle tasse ipotecarie;
• le cessioni di fabbricati strumentali esenti o imponibili Iva, scontano l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro, così come indicato anche da una sentenza della Corte di Cassazione n. 30903/2019, mentre le imposte ipo-catastali sono dovute con le aliquote proporzionali, rispettivamente, del 3% e dell’1%, mentre l’imposta di bollo è dovuta nella misura di 230,00 euro ed i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie sono dovute nella misura totale di 90,00 euro.

Base imponibile

L’art. 51, comma 1 del DPR 131/1986 individua come base imponibile per il calcolo dell’imposta di registro il maggior valore tra:

• il corrispettivo pattuito dalle parti;
• il valore del bene o diritto trasferito.

Tuttavia, il successivo comma 2 del medesimo articolo precisa che per “valore” del bene si intende il “valore venale in comune commercio“.

Normalmente, l’importo su cui calcolare la base imponibile è, quindi, il corrispettivo dichiarato dalle parti in atto. Successivamente, spetta all’Amministrazione Finanziaria, con un avviso di accertamento ed entro 2 anni, verificare se il corrispettivo applicato è più basso del valore venale in comune commercio.

Per questo, in presenza di alcune condizioni, è possibile avvalersi della disciplina agevolata per la determinazione della base imponibile, detta prezzo-valore. Con questo meccanismo agevolato, il valore dell’immobile utilizzato per il individuare la base imponibile è calcolato su base catastale.

Le condizioni per applicare il metodo del prezzo-valore sono:

• che si tratti di un atto di cessione avente ad oggetto immobili abitativi e le relative pertinenze;
• che il cessionario sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• che l’acquirente richieda al notaio l’applicazione del prezzo valore;
• che in atto venga indicato il corrispettivo pattuito.