L’imu nella normativa con l’introduzione della Legge di Stabilità 2016

Premessa

L’IMU (Imposta Municipale Unica) è stata anticipata con l’articolo 13 del Decreto Legislativo n. 201/2011, il quale ha previsto l’applicazione a partire dal 2012, anziché dal 2014.

Quest’imposta è disciplinata dal Decreto Legislativo n. 23/2011 e sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali in relazione ai redditi fondiari di immobili non locati e l’ICI relativa all proprietà dei fabbricati, di cui al Decreto Legislativo n. 504/1992. Nell’ipotesi in cui l’immobile non è concesso in locazione, l’IMU sostituisce l’IRPEF totalmente. Gli immobili concessi in locazione, sono invece assoggettati sia ad IMU che ad IRPEF (quest’ultimo solo per il canone di locazione). Gli immobili esenti IMU restano, invece, assoggettati ad IRPEF.

Attenzione!! Per gli immobili a disposizione e destinati ad abitazione principale che sono situati in uno stesso comune, la sostituzione IMU-IRPEF opera parzialmente, poiché gli immobili considerati a disposizione, oltre all’IMU, concorrono alla formazione della base imponibile IRPEF, così come disposto dall’art. 8, comma 9 del Decreto Legislativo n. 23/2011.

Presupposto d’imposta

Ai sensi dell’articolo 9, comma 1 del Decreto Legislativo n. 23/2011, si precisa che il presupposto d’imposta dell’IMU é il possesso di immobili diversi dall’abitazione principale “non di lusso”.

Per abitazione principale si intende l’immobile iscritto o iscrivibile al catasto edilizio urbano nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. La normativa precisa anche che le pertinenze dell’abitazione principale si intendono quelle classificate nella categoria C/2, C/6 e C/7. Inoltre, i Comuni nel proprio regolamento possono prevedere l’assimilazione dell’immobile come “prima casa”, soltanto se i medesimi sono di proprietà o usufrutto di italiani residenti all’estero. Infine, gli immobili considerati “di lusso”, soggetti ad IMU, sono rinvenibili nella categoria A/1, A/8 ed A/9.

I soggetti passivi

I soggetti passivi dell’IMU sono i proprietari di immobili, nonché i titolari di diritti reali di godimento (es. usufrutto, enfiteusi, uso, abitazione). Nell’ipotesi in cui vi sono più proprietari di uno stesso immobile, l’IMU è ripartita in base alle quote di possesso.

In caso di separazione o divorzio l’IMU è dovuta dal coniuge che ha avuto in assegnazione l’immobile, anche se questi non è proprietario.

Per gli immobili concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo IMU è il locatario.

Infine, per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito, il pagamento dell’IMU rimane in capo al proprietario.

Comodato d’uso gratuito prima della Legge di Stabilità 2016

Nell’ipotesi di comodato d’uso gratuito, l’IMU spetta al proprietario e non al comodatario. Tuttavia, il regolamento comunale può prevedere l’esenzione IMU per gli immobili “non di lusso” concessi in comodato d’uso gratuito a figli, genitori o parenti in linea retta entro il terzo grado, purché i medesimi adibiscano l’immobile come abitazione principale. In questo caso, l’esenzione IMU vale per immobili con rendita catastale massimo pari ad € 500,00, ovvero se il comodatario avesse un reddito ISEE inferiore o pari ad € 15.000,00.

Comodato d’uso gratuito dopo la Legge di Stabilità 2016 ed il contratto di locazione a canone concordato

La Legge di Stabilità 2016, all’art. 1, comma 10, ha rivisto la disciplina del comodato d’uso gratuito ai fini IMU. Più precisamente, attualmente non si ha più l’esenzione dall’IMU, bensì la base imponibile IMU, dal 1° Gennaio 2016, è ridotta del 50% e riguarda soltanto i contratti di comodato d’uso gratuito:

• regolarmente registrati presso l’Agenzia delle Entrate;
• in cui il comodatario sia un parente entro il primo grado del comodante (figlio o genitore);
• in cui il comodante, in Italia possegga soltanto un immobile situato nello stesso Comune dell’immobile soggetto a comodato e vi risieda.

In questi casi, è necessario presentare un’apposita dichiarazione IMU per usufruire di tale esenzione.

Infine, nei contratti a canone concordato è stata prevista una riduzione dell’IMU del 25%. Il restante 75% deve essere versato nelle rispettive scadenze.

Le esenzioni per non pagare l’Imu

L’articolo 9, comma 8 del Decreto Legislativo n. 23/2011 ha previsto delle apposite esenzioni al pagamento dell’IMU:

• immobili destinati ad uso istituzionale dello Stato, Regioni ed Enti locali, delle Asl, delle comunità montane e delle istituzioni sanitarie pubbliche;
• i fabbricati delle categorie E;
• i fabbricati con uso esclusivamente culturale esente da IRPEF, IRES ed ILOR;
• gli immobili di proprietà della Santa Sede esclusi per espressa previsione dei Trattati Lateranensi, nonché quelli destinati all’esercizio del culto;
• i fabbricati di proprietà degli Stati esteri;
• gli immobili di Enti Non Commerciali e destinati ad attività assistenziali, didattiche, ricreative, sportive e culturali;
• i terreni agricoli ricadenti nelle aree montane e di collina (sulla base dei criteri individuati dalla Circolare Ministeriale n. 9 del 14/06/1993);
• i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti (o imprenditori agricoli professionali) iscritti alla previdenza agricola, indipendentemente dall’ubicazione;
• i terreni ubicati nelle isole minori di cui all’allegato A della Legge n. 448/2001;
• i terreni ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile ed inusucapibile;
• unità immobiliari appartenenti alle società cooperative edilizie, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari.

La base imponibile Imu

La base imponibile è la stessa della Tasi e  suddivisa come segue:

• per gli immobili iscritti al catasto, dalle rendite catastali vigenti al 1° Gennaio dell’anno, rivalutate del 5%, si moltiplica per:
  • 160, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo A (ad eccetto del gruppo A/10), nonché C/2, C/6 e C/7;
  • 140, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo B, C/4 e C/5;
  • 80, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo D/5;
  • 60, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo D (escluso il gruppo catastale D/10);
  • 80, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo A/10;
  • 55, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo catastale C/1;

• per gli immobili destinati ad essere utilizzati dalle imprese e classificabili nel gruppo D e sforniti di rendita catastale, si applica il costo di acquisto, aggiornato da appositi coefficienti di attualizzazione.

Aliquote a detrazioni

L’aliquota di base è pari allo 0,76%. I Comuni, tuttavia, possono aumentarla o diminuirla sino a 0,3 punti percentuali. Infine, l’aliquota è ridotta:

• allo 0,4% per l’abitazione principale e le relative pertinenze. I Comuni possono aumentare o diminuire l’aliquota di 0,2 punti percentuali;
• 0,20% per fabbricati rurali ad uso strumentale. I Comuni possono diminuire l’aliquota di 0,1 punto percentuale;
• 0,40% per immobili concessi in locazione, per fabbricati posseduti da soggetti passivi Ires ed, infine, non produttivi di reddito fondiario;
• 0,38% per i fabbricati delle imprese costruttrici destinati alla vendita. Tale destinazione deve essere sempre presente ed in ogni caso, si applica tale aliquota entro 3 anni dall’ultimazione dei lavori.

Le detrazioni per le abitazioni principali di lusso sono di € 200,00 rapportati al periodo d’anno in cui si protrae tale destinazione.

Versamenti e dichiarazione

La dichiarazione IMU deve essere presentata sempre entro il 30 Giugno del periodo d’imposta successivo a quello cui si riferisce il presupposto impositivo e vale anche per gli anni successivi.

I versamenti sono in acconto ed in saldo. L’acconto, versato entro il 16 Giugno, è pari al 50% dell’IMU pagata nel periodo d’imposta precedente. Il saldo, invece, versato entro il 16 Dicembre ed è pari al 50% dell’imposta complessivamente dovuta nel periodo d’imposta di competenza. Se le delibere comunali sono pubblicate sul sito del MEF entro il 28 Ottobre del periodo d’imposta di competenza, l’imposta complessiva su cui considerare il saldo si calcola sulla base delle aliquote stabilite sul regolamento comunale. Altrimenti, si applicano le aliquote e detrazioni del periodo d’imposta precedente.

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