Violazioni e rimedi nei Contratti di Locazione

Commercialista Roma

Premessa

L’omessa o tardiva registrazione di un Contratto di locazione, il tardivo pagamento dell’imposta di registro, oppure l’occultamento (totale o parziale) del canone di locazione, sono comportamenti sanzionabili in caso di contestazioni dell’Agenzia delle Entrate.

Tipologie di violazioni

In sintesi, si indicano nella tabella seguente le violazioni e le relative sanzioni associate:

ViolazioneSanzione
Omessa o tardiva registrazione del contratto di locazionedal 120% al 240% dell’imposta di registro
Occultamento (totale o parziale) del canone di locazionedal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro complessivamente dovuta e l’imposta di registro pagata
Tardivo pagamento dell’imposta di registro30% dell’imposta di registro

Ovviamente, è utile ricordare che l’occultamento totale o parziale del canone di locazione può avere conseguenze negative anche con riferimento all’imposta dovuta dal Contribuente se omette di dichiarare il reddito nella propria dichiarazione dei redditi.

Ravvedimento operoso per le violazioni commesse

Il ravvedimento operoso è uno strumento utilizzabile dal Contribuente per sanare le violazioni tributarie beneficiando di una riduzione delle sanzioni. E’ uno strumento applicabile (quasi) per tutte le violazioni tributarie che generano delle sanzioni.
Di seguito si indica il ravvedimento in base alle violazioni commesse:

Omessa o tardiva registrazione del contratto di locazioneRavvedimento operoso
Entro 30 giorni dall’omissione1/10 del minimo ridotto alla metà (1/10 * 60%) = 6%
Da 31 a 90 giorni dall’omissione1/10 del minimo (1/10 * 120%) = 12%
Oltre 90 giorni ed entro 1 anno dall’omissione1/8 del minimo (1/8 * 120%) = 15%
Oltre 1 anno ed entro 2 anni dall’omissione1/7 del minimo (1/7 * 120%) = 17%
Oltre 2 anni dall’omissione1/6 del minimo (1/6 * 120%) = 20%

In base a quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate, per i primi 90 giorni trova applicazione la riduzione ad 1/10 e non ad 1/9 di cui alla lettera a-bis).
Inoltre, indipendentemente dalla tipologia di ravvedimento operoso utilizzata, si ritiene applicabile la sanzione minima di € 200,00, fermo restando che comunque questa risenta della “riduzione” prevista dal ravvedimento.
Infine, per quanto riguarda l’omesso versamento dell’imposta di registro dovuta, è applicabile il ravvedimento operoso già indicato nel precedente articolo.

Cedolare secca e ravvedimento operoso
Prima registrazione

Il Contribuente può decidere di optare per il regime della cedolare secca. Per poter aderire al regime agevolato è obbligatorio effettuare la scelta al momento della registrazione del contratto di locazione o in un momento successivo ed avrà effetti per tutta la durata del contratto di locazione, salvo revoca.
Nell’ipotesi di prima registrazione di un contratto di locazione, come già indicato poc’anzi, la sanzione minima applicabile in caso di tardiva registrazione è pari al 120% dell’imposta di registro dovuta. Tali disposizioni chiariscono quali sono le sanzioni applicate in caso di tardiva registrazione; tuttavia il problema sorge per chi decide di aderire al regime della cedolare secca, poiché manca la base imponibile sulla quale applicare la percentuale, seppur ravveduta.
Come chiarito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26/E del 2011, nell’ipotesi di ritardo nella registrazione del contratto, la sanzione deve essere applicata sull’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito e dovuto a titolo di locazione per l’intera durata del contratto.  

Per chiarire il concetto facciamo un esempio:

Ipotizziamo un contratto di locazione a canone libero con inizio e stipulato in data 01/01/2018 con durata di 4 anni. Il corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto di locazione è pari ad euro 50.000,00. Per una dimenticanza il Contribuente ha registrato il contratto di locazione, scegliendo il regime della cedolare secca, in data 07/05/2018.
Innanzitutto, si deve calcolare l’imposta di registro teoricamente dovuta se il Contribuente non avesse optato per il regime della cedolare secca: (2% * 50.000,00) = 1.000,00.
Sanzione minima applicata: (120% * 1.000,00) = 1.200,00.
Si ricorda che il Contribuente che si accorge della violazione, in sede di registrazione del contratto di locazione, può decidere di applicare il ravvedimento operoso beneficiando di una riduzione delle sanzioni.

Risoluzione o proroga del contratto di locazione

Successivamente alla prima annualità, il Contribuente può decidere di prorogare o applicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione, seppur entro i limiti previsti dalla normativa vigente. Anche in tale ipotesi, se il Contribuente ha applicato il regime della cedolare secca, non esiste base imponibile a cui applicare la sanzione minima. Per questo motivo è intervenuta una Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 1 Settembre 2017, nella quale si precisa che, come indicato nell’art. 3, comma 3 del Decreto Legislativo n. 23 del 2011, “in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni”.
Nello specifico, quindi, il calcolo della sanzione applicabile nell’ipotesi di ritardo nella comunicazione di proroga o risoluzione del contatto di locazione è pari ad euro 50,00 se la medesima è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni; se, invece, la comunicazione è presentata con ritardo superiore a 30 giorni, allora, la sanzione è pari ad euro 100,00.
Anche in queste due ipotesi è applicabile l’istituto del ravvedimento operoso calcolando la sanzione ridotta alla stessa stregua di quanto già detto nel precedente paragrafo in merito all’omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione.

Imposta di bollo

In caso di mancata registrazione del contratto di locazione, sono dovute anche le sanzioni per il mancato pagamento dell’imposta di bollo (dal 100% al 150%), anch’essa ravvedibile.

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